주택은 호주에서 수십억 달러의 수익을 창출하는 상품입니다.
비즈니스 기자 Gareth Hutchens
주제: 부동산 산업

9월 29일 일요일
브리즈번 거리에 있는 퀸즐랜드 스타일 주택의 매도 표지판.
호주인들은 주택을 재판매하면서 기록적인 명목상의 이익을 창출하고 있습니다. (ABC 뉴스: Liz Pickering)

호주의 주택 시장은 그 어느 때보다 많은 부를 창출하고 있습니다.

다음은 현재 상황을 정리한 것입니다.

돈 버는 기계
지난 10년(2014년 6월~2024년 6월) 동안 주거용 주택의 총 가치는 5조 1,000억 달러에서 10조 9,000억 달러(+5조 7,800억 달러)로 증가했습니다.

2020년 6월 이후로만 주택의 가치가 3조 6,000억 달러 증가했습니다.

CoreLogic의 최근 분기별 Pain and Gain 보고서에 따르면, 호주의 부동산 소유주는 올해 6월 분기에 재판매에서 기록적인 중간 명목 이익 285,000달러를 챙겼습니다.

전국적으로 주택 판매에서 중간 명목 이익은 340,000달러였고, 아파트의 경우 185,000달러였습니다(두 가지 모두 기록).

하지만 개별 교외의 경우 더 심각했습니다.

주택에 대한 ‘즉각적인 해결책’은 없습니다.
사진은 건설 중인 주택의 틀을 보여줍니다.건설 중인 주택의 틀.
중앙은행은 개발업체가 새로운 주택 공급 계획으로 가격과 임대료 상승에 대응하고 있다는 초기 징후가 있지만, 저렴한 주택 위기를 해결하는 데는 수년이 걸릴 것이라고 말합니다.

이번 달에 발표된 Pain and Gain 보고서에서 CoreLogic은 6월 분기에 약 91,000건의 재판매를 분석했습니다.

이 보고서는 주택 소유자가 부동산을 매각하여 기록적인 이익을 낸 것은 부분적으로 작년 11월 이후 매달 전국 주택 가격이 새로운 최고 기록을 경신한 데 따른 결과라고 밝혔습니다.

이 기록적인 이익은 또한 많은 판매자가 “모기지 상환 능력에 대한 비교적 안정적인 조건을 감안할 때” 재판매 시기를 적절히 맞출 수 있는 능력이 있었다는 사실을 반영할 수도 있다고 밝혔습니다.

하지만 이 보고서는 데이터를 지방 정부 지역(LGA)으로 분류했을 때, 전국의 일부 지역의 판매자가 이익을 긁어모으고 있음을 보여줍니다.

시드니에서 판매자는 6월 분기에 수도권 시장에서 재판매로 가장 높은 중간 명목 이익을 냈으며, 모든 주택에서 353,000달러, 주택에서 상당한 615,000달러를 기록했습니다.

일부 개별 LGA의 경우 재판매로 인한 중간 이익은 450,000달러 이상이었습니다. 힐스 지구(627,500달러), 헌터스 힐(627,500달러), 노던 비치스(550,000달러), 울라라(480,000달러), 웨이버리(466,500달러), 호크스베리(465,000달러), 이너 웨스트(460,000달러), 블루 마운틴(458,000달러), 울론딜리(450,000달러)가 그 예입니다.

아래 표는 시드니 LGA에서 손실이 발생한 판매의 중간 손실(왼쪽, 주황색)과 수익이 발생한 판매의 중간 이익(오른쪽, 검은색)을 보여줍니다.

시드니 손익 CoreLogic
브리즈번은 6월 분기에 주도 도시 중에서 가장 높은 수익 창출 재판매율을 기록했으며, 재판매의 99.1%가 수익을 창출했습니다.

개별 LGA의 경우, 재판매로 인한 중간 수익은 Redland(388,500달러), Scenic Rim(387,500달러), Brisbane(345,000달러), Logan(340,000달러), Moreton Bay(332,500달러)에서 300,000달러 이상이었습니다.

Corelogic 손익 Brisbane
멜버른에서 수익 창출 재판매율은 6월 분기에 90.5%로 떨어졌으며, 판매자 10명 중 거의 1명이 재판매에서 명목상의 손실을 봤습니다.

여기에는 단위 판매자의 5분의 1이 포함되었습니다.

하지만 비교적 높은 손실률에도 불구하고, 이 도시는 여전히 주요 도시 전체에서 재판매로 인한 중간 이득이 306,000달러로 시드니(353,000달러), 애들레이드(335,000달러), 브리즈번(333,000달러)에 이어 4번째로 높았습니다.

침체된 단위 판매가 멜버른 시장에서 높은 손실률의 주요 원인으로, 단위 가치는 2017년 6월의 최고치보다 낮았습니다.

일부 개별 LGA의 경우 재판매로 인한 중간 이익은 400,000달러를 넘었습니다. Nillumbik(595,000달러), Bayside(585,000달러), Whitehorse(560,000달러), Manningham(526,000달러), Mornington Peninsula(477,000달러), Monash(442,000달러), Boroondara(415,000달러), Banyule(413,500달러), Yarra Ranges(404,170달러) 및 Knox(401,500달러)가 그 예입니다.

멜버른의 손익 CoreLogic
퍼스에서 주택 재판매로 인한 이익률은 2014년 중반 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

CoreLogic은 퍼스가 팬데믹 기간 이후 “수익성 비율에서 엄청난 반전”을 보였다고 말합니다.

근로자 주택은 어떻게 되었을까요?
사진은 검은색 상의를 입고 레스토랑에서 미소 짓는 케이트 모겔의 클로즈업입니다. 검은색 상의를 입고 레스토랑에서 미소 짓는 케이트 모겔의 클로즈업입니다.
주요 도시에서 멀리 떨어진 인기 있는 관광 지역에서 근로자를 위한 저렴한 숙박 시설이 부족하여 직원들이 적합하지 않은 주택에 몰려들었습니다. 그러나 근로자 주택에 대한 새로운 투자 모델이 이 문제를 해결하기를 바랍니다.

더 유리한 내부 이주 추세, 자원 부문의 상승, 그에 따른 강력한 주택 수요로 인해 2020년 6월 분기의 매출 손실률이 48.3%에서 4.6%로 급락했습니다.

우리의 세월이 지난 후.

2020년 3월 팬데믹이 시작된 이래로 퍼스 주택 가치는 모든 수도권 시장 중 가장 높은 상승률을 보였으며, 72.5% 상승했습니다.

수익성이 빠르게 상승함에 따라 퍼스 주택 소유자는 훨씬 짧은 기간 동안 주택을 보유하고 있습니다. 중간 보유 기간(부동산을 재판매하기 전)은 2020년 초에 거의 16년이었지만, 9.8년으로 감소했습니다.

6월 분기에 코테슬로에서 재판매된 부동산의 중간 이익은 763,000달러였습니다.

Nedlands($490,000), Joondalup($377,750), Melville($388,000), Fremantle($321,000), Kalamunda($310,000), Mundaring($295,000), Rockingham($283,500), Serpentine-Jarrahdale($280,000), Armadale($280,000)의 재판매에 대한 중간 이익은 $275,000 이상이었습니다.

Perth 손익 CoreLogic
Adelaide, Hobart, Darwin 및 ACT의 결과는 CoreLogic 보고서에서 확인할 수 있습니다.

평균 가구 규모 감소 추세
올해 5월, 호주 중앙은행의 수석 경제학자 Sarah Hunter가 “주택 시장 주기와 기본”이라는 중요한 연설을 했습니다.

그녀는 주택에 대한 기본 수요는 “근본적으로” 인구 규모와 각 주택에 사는 사람 수(평균적으로)에 의해 결정된다고 말했습니다.

그렇다면 우리 인구는 얼마나 될까요?

통계청 데이터에 따르면, 지난 10년 동안 우리 주민 인구는 372만 명(2,340만 명에서 2,710만 명)이 증가했습니다.

임대료 인상은 지속될 것으로 보임
사진은 울런공 남부의 셸 코브에 늘어선 주택의 드론 샷입니다.울런공 남부의 셸 코브에 늘어선 주택의 드론 샷입니다.
팬데믹으로 인해 예상치 못하게 임대 시장에 압박이 가해졌고, 저소득층은 이를 감당할 능력이 떨어졌습니다. 안타깝게도 임대료 인상은 지속될 것으로 보인다고 에밀리아 테르존은 적었습니다.

우리의 인구는 2014년 초부터 매달 평균 30,968명(연간 371,620명)씩 증가했습니다.

같은 기간 동안 호주의 총 주택 수는 180만 채(936만 채에서 1,121만 채) 증가했습니다.

우리는 매달 평균 15,000채(연간 180,000채)의 주택을 건설해 왔습니다.

그것은 새로운 주택당 2명보다 훨씬 많은 것입니다.

하지만 헌터 여사는 호주의 각 가구에 거주하는 평균 인구 수가 수십 년 동안 감소 추세를 보였으며, 1980년대 중반에는 약 2.8명이었지만 오늘날에는 약 2.5명으로 감소했다고 말했습니다.

그녀는 연설에서 “이것은 사소한 변화처럼 들릴 수 있습니다.”라고 말했습니다.

“하지만 어떤 이유에서든 평균 가구 규모가 2.8명으로 늘어난다면 현재 인구를 수용하기 위해 120만 채의 주택이 더 필요할 것입니다. 적지 않은 차이입니다.”

아래에서 그녀의 연설에서 나온 그래프를 보세요.

주택당 평균 인원
헌터 여사는 호주에서 평균 가구 규모가 장기적으로 감소한 이유 중 일부는 인구 통계적 요인 때문이라고 말했습니다.

“인구 고령화로 인해 혼자 사는 노부부와 독신자가 늘고 있으며, 출산율이 낮아져 평균 가족 규모가 시간이 지남에 따라 감소하고 있습니다.”라고 그녀는 말했습니다.

전직 판사는 주택은 인권이어야 한다고 말합니다.
사진은 주로 어두운 지붕이 있는 고밀도 주택입니다.주로 어두운 지붕이 있는 고밀도 주택입니다.
전직 빅토리아 대법원 판사는 적절한 주택에 대한 접근성이 “위대한 호주의 권리”여야 한다고 말합니다.

“반대로 생각하면 부모와 함께 사는 젊은 성인의 비율이 증가했습니다. 이는 더 많은 젊은이들이 대학에 진학하고 집에서 더 오래 살기 때문일 수 있지만, 경제적 여유를 고려한 것일 수도 있습니다. 이는 인구 통계가 가구 규모에 영향을 미치는 유일한 요인이 아니라는 것을 암시합니다. 경제적 여유는 사람들이 어디서 누구와 함께 살 것인지 선택하는 데 영향을 미칩니다.”라고 그녀는 말했습니다.

그녀는 주택 수요의 인구 통계적 요인은 느리게 움직이는 경향이 있지만, 팬데믹 기간에는 극적인 변화가 있었고 변화의 촉매 역할을 했습니다.

사람들이 1인당 더 많은 물리적 거주 공간을 선호하는 데 큰 변화가 있었습니다. “봉쇄로 인해 집에서 더 많은 시간을 보내야 했을 때 이해할 수 있는 일”이며, 재택근무로의 전환은 이러한 변화를 강화했습니다.

헌터 여사는 주택 공급이 결국 증가하는 수요에 대응한다고 말했습니다.

하지만 대응의 속도와 규모는 다를 수 있으며, 임대료와 주택 가격, 기본 건설 비용, 설계, 승인 및 건설 시간에 따라 결정된다고 그녀는 말했습니다.

“그 사이에 가격과 임대료가 조정됩니다.” 그녀는 말했습니다.

“이 조정의 범위는 각 주기마다 다르며 수요와 공급의 상대적 움직임에 따라 달라집니다.”

그리고 이 특정 주기의 이 시점에서 가격 조정은 주택을 판매하는 호주인에게 기록적인 명목상 이익을 창출해 왔습니다.

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2024년 9월 29일 일요일 오전 10시 15분에 게시됨

Housing is Australia’s multi-billion-dollar money maker — if you’re selling

By business reporter Gareth Hutchens

Topic:Real Estate Industry

Sun 29 SepSunday 29 September

Sold sign on Queenslander-style house in a street in Brisbane. — Australians re-selling their homes have been making record-breaking nominal profits. (ABC News: Liz Pickering)

abc.net.au/news/housing-is-australias-multi-billion-dollar-moneymaker/104405556

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Australia’s housing market is creating wealth like never before.

Here’s a stocktake of how things are going.

The money-making machine

In the past 10 years (June 2014 to June 2024), the total value of our residential dwellings has risen from $5.1 trillion to $10.9 trillion (+$5.78 trillion).

Since June 2020 alone, the value of our dwellings has increased by $3.6 trillion.

According to CoreLogic’s recent quarterly Pain and Gain Report, Australia’s property owners pocketed a record-breaking median nominal profit of $285,000 from resales in the June quarter of this year.

Nationally, the median nominal profit from house sales was $340,000 and for units it was $185,000 (both records).

But it was starker for individual suburbs.No ‘quick fix’ for housing

Photo shows The frame of a house under construction.

The Reserve Bank says there are early signs that developers are responding to rising prices and rents with plans for new housing supply, but it will take many years to solve the affordability crisis.

For the Pain and Gain report, released this month, CoreLogic analysed roughly 91,000 resales in the June quarter.

It says the record-breaking gains home owners made from selling their properties was partly a result of national housing values hitting fresh record highs every month since November last year.

It says the record gains could also reflect the fact that many sellers had the ability to properly time their resale for profit “given relatively stable conditions for mortgage serviceability.”

But when breaking the data down into local government area regions (LGA), the report shows sellers in some regions of the country have been raking in the profits.

In Sydney, sellers enjoyed the highest median nominal gains from resale of the capital city markets in the June quarter, at $353,000 across all dwellings, and a substantial $615,000 across houses.

For some individual LGAs, the median profit from resales was more than $450,000 — in the Hills district ($627,500), Hunters Hill ($627,500), the Northern Beaches ($550,000), Woollahra ($480,000), Waverley ($466,500), the Hawkesbury ($465,000), the Inner West ($460,000), the Blue Mountains ($458,000), and Wollondilly ($450,000).

The table below shows the median losses for loss-making sales (left-hand side, in orange), and the median profits for profit-making sales (right-hand side, in black), in Sydney’s LGAs.

Brisbane had the highest rate of profit-making resales among the capital cities in the June quarter, with 99.1 per cent of resales capturing a profit.

For individual LGAs, the median profit from resales was more than $300,000 in Redland ($388,500), Scenic Rim ($387,500), Brisbane ($345,000), Logan ($340,000), and Moreton Bay ($332,500).

In Melbourne, the rate of profit-making resales fell to 90.5 per cent in the June quarter, with almost one-in-10 sellers making a nominal loss from resale.

That included one-fifth of unit sellers.

But despite that relatively high rate of loss, the city still delivered the fourth-highest median gain from resales across the major cities at $306,000, behind Sydney ($353,000), Adelaide ($335,000), and Brisbane ($333,000).

Stagnant unit sales were the main culprit for the high rate of loss-making in Melbourne’s markets, with unit values sitting below a peak from June 2017.

For some individual LGAs, the median profit from resales was above $400,000 — in Nillumbik ($595,000), Bayside ($585,000), Whitehorse ($560,000), Manningham ($526,000), Mornington Peninsula ($477,000), Monash ($442,000), Boroondara ($415,000), Banyule ($413,500), Yarra Ranges ($404,170) and Knox ($401,500).

In Perth, the rate of profit-making from the resale of homes hit its highest level since mid-2014.

CoreLogic says Perth has seen an “extraordinary turnaround in the rate of profitability” since the pandemic period.What happened to worker housing?

Photo shows A close up of Kate Moegel smiling in a restaurant wearing a black top.

In popular tourist areas far from major cities, a lack of affordable accommodation for workers has seen staff jammed into unsuitable housing. But a new investment model for worker housing hopes to fix the problem.

More favourable internal migration trends, an upswing in the resources sector and strong subsequent housing demand has seen the rate of loss-making on sales dive from 48.3 per cent in the June quarter of 2020 to just 4.6 per cent four years later.

Since the start of the pandemic in March 2020, Perth home values have seen the highest increase of any capital city market, up 72.5 per cent.

The rapid rise in profitability means Perth’s home-owners are holding onto their homes for much shorter periods. The median hold period (before re-selling a property) was almost 16 years at the start of 2020, but that has dropped to 9.8 years.

The median profit for properties re-sold in Cottesloe in the June quarter was $763,000.

The median profits for resales in Nedlands ($490,000), Joondalup ($377,750), Melville ($388,000), Fremantle ($321,000), Kalamunda ($310,000), Mundaring ($295,000), Rockingham ($283,500), Serpentine-Jarrahdale ($280,000), Armadale ($280,000), were above $275,000.

The results for Adelaide, Hobart, Darwin, and the ACT can be found in CoreLogic’s report.

Average household size trending down

In May this year, the Reserve Bank of Australia’s chief economist, Sarah Hunter, delivered an important speech, “Housing Market Cycles and Fundamentals.”

She said the underlying demand for housing is “fundamentally driven” by the size of our population and the number of people that live (on average) in each dwelling.

So how big is our population?

According to Bureau of Statistics data, our estimated resident population has increased by 3.72 million people (23.4m to 27.1m people) in the past decade.Rent rises look set to stay

Photo shows A drone shot of rows of houses in Shell Cove, Wollongong’s south.

The pandemic unexpectedly saw extra pressure on our rental market, and those on lower incomes were less able to afford it. Unfortunately, those rent rises look set to stay, Emilia Terzon writes.

Our population has been growing by an average of 30,968 people a month (371,620 people a year) since early 2014.

During the same period, the total number of dwellings in Australia has increased by 1.8 million (9.36 million to 11.21 million).

We’ve been building an average of 15,000 dwellings a month (180,000 a year).

That’s a fraction more than two people for each new dwelling.

But significantly, Ms Hunter said the average number of people living in each household in Australia has been trending lower for decades, from around 2.8 in the mid-1980s to around 2.5 today.

“This may sound like a small change,” she said in her speech.

“But, if for some reason average household size rose back to 2.8, we would need 1.2 million fewer dwellings to house our current population – no small difference.”

See a graph from her speech below.

Ms Hunter said part of the long-run decline in average household size in Australia can be explained by demographic factors.

“The aging of the population means we now have more older couples and singles living alone, and lower birth rates means that the average size of a family is falling over time,” she said.Former judge says housing should be human right

Photo shows High density housing with predominantly dark roofs.

Access to decent housing should be the “Great Australian Right,” says a former Victorian Supreme Court justice.

“Working in the other direction has been an increase in the share of young adults living with their parents. This might be because more young people are going to university and living at home for longer, but it could also be due to affordability considerations. And this hints that demographics are not the only factor affecting household size – affordability affects people’s choices of where and who to live with,” she said.

She said demographic drivers of housing demand tend to be slow moving, but the pandemic period saw some dramatic shifts and acted as a catalyst for change.

It saw a big shift in people’s preferences towards more physical living space per person, “which is understandable when lockdowns forced us to spend more time at home,” and the shift to working from home reinforced the change.

Ms Hunter said housing supply does eventually respond to growing demand.

But the speed and magnitude of the response can vary, and it’s determined by rental and housing prices, underlying construction costs and the time to design, approve and build, she said.

“In the meantime, prices and rents do the adjusting,” she said.

“The extent of this adjustment differs through each cycle and depends on the relative movements in demand and supply.”

And at this point of this particular cycle, the price adjustments have been generating record nominal profits for Australians selling their homes.