싱가포르는 어떻게 주택 소유율 90%를 달성했나요? 호주는 그것으로부터 무엇인가 배울 수 있습니까?
비즈니스 기자 Gareth Hutchens 작성
주제:주택 정책
8월 18일 일요일
항구에 조각상 분수가 물을 뿜어냅니다.
유명한 경제학자 Sock-Yong Phang은 싱가포르의 토지 및 주택 정책 중 상당수가 Henry George의 생각과 일치한다고 말합니다. (위키미디어 공용)
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호주 근처에 주택 소유율이 90%인 나라가 있습니다.
정부는 시민들이 국가에 이해관계가 있는 것처럼 느낄 수 있도록 광범위한 주택 소유를 원합니다.
토지가 작기 때문에 지배적인 주택 유형은 고밀도 아파트이며, 그 중 대부분은 국가 주택개발위원회(HDB)에 의해 건설됩니다.
전직 판사 “주거는 인권이어야 한다”
사진은 지붕이 주로 어두운 고밀도 주택을 보여줍니다. 지붕이 주로 어두운 고밀도 주택입니다.
괜찮은 주택에 대한 접근은 “대호주의 권리”여야 한다고 전직 빅토리아주 대법원 판사는 말했습니다.
정부는 HDB의 적자를 충당하고 HDB에 대출을 제공하여 HDB가 주택 구입자에게 2.6% 이자율로 모기지 대출을 연장할 수 있도록 합니다.
HDB 주택의 약 94%가 99년 임대 기준으로 가구에 판매되었습니다.
HDB 부동산의 가격은 일반적으로 구매자 가구 소득의 4~5배이며, 첫 주택 구입 가구는 HDB에서 새 아파트를 구매할 때 시장 가격에서 평균 30만 달러 할인을 누릴 수 있습니다.
2000년 이후 정부의 세심한 노력에 힘입어 HDB 전매가격과 민간주택가격 상승 폭이 중위소득 증가 폭을 넘지 못하고 있다.
호주에는 또한 호주의 의무 퇴직연금과 유사한 의무 저축 제도가 있지만 사용법은 매우 다릅니다.
이는 은퇴 및 건강 관련 조치를 위해 누군가의 의무 저축 중 작은 부분을 남겨두고 훨씬 더 많은 부분이 주택 계약금 및 모기지 상환에 사용됩니다.
의무저축은 임대료 지불에 사용할 수 없으므로 주택 소유는 대부분의 가구에서 기본 선택입니다.
HDB 주택에 거주하는 대부분의 가구는 결국 현금 지출 없이 의무 저축만으로 모기지 지불금을 충당하게 됩니다.
우리가 취하고 있는 나라는 무엇인가?
싱가포르.
극도의 토지 부족에도 불구하고 어떻게 저렴한 주택 결과를 달성할 수 있었습니까?
깨끗한 슬레이트로 무엇을 하시겠습니까?
싱가포르의 저명한 경제학자이자 세계적으로 유명한 주택경제학자인 Sock-Yong Phang이 지난주 호주를 방문했습니다.
위의 사실은 그녀가 Prosper Australia의 제133차 연례 헨리 조지 기념 만찬에서 기조연설자로 목요일 멜버른에서 한 강의에서 나온 것입니다.
그녀는 청중에게 “나는 헨리 조지의 열렬한 팬이다”라고 말했다.
팡속용
“내 강연 주제는 싱가포르의 저렴한 주택 정책에서 가치 포착의 역할과 싱가포르의 토지 및 주택 정책이 헨리 조지(Henry George)의 아이디어와 어떻게 일치하는지에 관한 것입니다.”
하지만 그것에 대해 알아보기 전에 이것에 대해 간단히 살펴보십시오.
Phang 교수가 멜버른에서 연설한 같은 날 Financial Times는 London School of Economics의 명예 교수인 Charles Goodhart의 기사를 게재했습니다.
Goodhart 교수는 영국의 신임 노동당 총리인 Keir Starmer와 재무 장관 Rachel Reeves가 최근 선거에서 승리한 후 토지를 다르게 취급함으로써 영국의 조세 시스템을 재구성할 수 있는 역사적인 기회를 얻었다고 말했습니다.
그는 “사전 과세 구조가 없었지만 정부가 예산 균형을 유지하기 위해 갑자기 220억 파운드를 조달해야 하는 세상에 우리가 있다고 상상해 보라”고 썼다.
“이런 백지(tabula rasa)에서 우리는 어떤 구조를 선택해야 할까요?
“답은 너무나 명백합니다. 우리는 토지 소유권으로 인한 수익에 대한 세금으로 필요한 수입의 전부는 아니더라도 대부분을 늘릴 것입니다.
“왜요? 토지의 수량과 질은 수익에 대한 세금에 부정적으로 반응하지 않는 반면, 노동 노력과 자본 투자는 부정적으로 반응하기 때문입니다.
“또한 토지는 자본이나 (부자들)처럼 해외로 이주하여 세금을 회피하거나 회피할 수 없습니다.
“토지의 가치는 주로 소유자 자신의 노력의 결과가 아니라 유리한 위치, 인접한 공공 서비스 및 매력적인 인근 민간 개발에 기인합니다.
그는 “즉, 지역사회 전체의 노력에 따른 것”이라고 말했다.
Goodhart 교수는 “토지세에 대한 압도적인 사례”는 수세기 동안 알려져 왔으며 많은 저명한 경제학자들에 의해 제기되었지만 도입하기가 매우 어려웠다고 말했습니다.
“주된 이유는 어느 나라에서나 부자와 권력자가 거의 항상 토지 소유권을 장악하고 토지세에 반대하기 때문입니다.”라고 그는 말했습니다.
“그러나 레이첼 리브스 총리는 1909년 로이드 조지가 마지막으로 토지세를 진지하게 제안했을 때보다 이제 훨씬 더 강력한 정치적 입장을 갖고 있습니다.”
Lloyd George에 대한 언급은 영국의 유명한 “People’s Budget”을 의미합니다
1909년 재무장관인 조지 씨는 제1차 세계 대전 이전 영국의 중요한 사회 개혁 비용을 지불하기 위해 토지 가치 평가와 과세를 제안했습니다.
1900년대 초, 많은 국가의 사회 운동은 미국 경제학자 헨리 조지(1839-1897)의 가르침에서 영감을 얻었습니다. 헨리 조지는 정부 수입의 주요 원천이 토지와 기타 임대료에서 나온다면 사회에 얼마나 이익이 될 것인지를 설명했습니다. .
로이드 조지의 예산은 상원에 있는 지주들의 격렬한 저항에 부딪혔고, 의회를 통과했음에도 불구하고 정치와 실용성(그리고 전쟁)이 방해가 되었고 그 시대 영국의 정치적 프로젝트로서 토지세는 실패했습니다.
그러나 그것은 용감한 노력이었습니다.
토지세, 독점, 호주의 공통점은 무엇입니까?
사진 쇼 Monopoly 보드게임이 어디서 왔는지 아시나요? Monopoly 보드게임이 어디서 왔는지 아시나요?
모노폴리를 플레이해 보셨나요? 보드게임은 우리에게 임대료에 대해 가르치기 위해 고안되었습니다. 일부 경제학자들은 우리가 임대료를 진지하게 받아들이면 많은 문제를 해결할 수 있다고 말합니다.
사실 토지세 추진에 있어 조지의 가장 가까운 동맹자 중 한 명은 젊은 윈스턴 처칠(Winston Churchill)이었습니다. 처칠은 이 주제에 관해 가장 기억에 남는 연설을 했는데, 그 연설에서 그는 토지 소유권을 “모든 독점의 어머니”라고 유명하게 언급했습니다.
그 연설에서 처칠 씨는 지주들이 아무 것도 하지 않으면서 어떻게 주위 사람들의 열심히 일한 덕분에 토지 가치가 오르는 것을 지켜볼 수 있는지 설명했습니다.
그는 “임금이 오르면 노동자들이 조금 더 지불할 여유가 있기 때문에 임대료가 올라갈 수 있다”며 노동자들이 힘들게 얻은 이익까지 챙겼다고 말했다.
그러나 그는 또한 개별 지주들을 비판하는 것이 아니라고 강조했습니다. 그는 시스템을 비판하고 있었습니다.
처칠은 “토지에서 불로소득으로 돈을 버는 사람이 법과 관습에 따라 이 어려운 세상에서 이익을 얻는 다른 사람보다 도덕적으로 더 나쁜 사람이라고 생각하지 않는다”고 말했다.
“내가 공격하는 것은 개인이 아니라 시스템이다. 사람이 나쁜 것이 아니라 법이 나쁜 것이다. 법이 허용하는 일을 하고 다른 사람이 하는 일을 한다고 비난받아야 할 사람은 그 사람이 아니다. , 법을 개정하고 관행을 바로잡기 위해 노력하지 않는다면 국가가 비난받아야 할 것입니다.
“우리는 집주인을 처벌하고 싶지 않습니다. 우리는 법을 바꾸고 싶습니다”라고 그는 말했습니다.
하지만 현재로 넘어 갑시다.
적절한 토지세를 통해 무엇을 얻을 수 있나요?
지난주 글에서 Goodhart 교수는 오늘날 영국에서 토지세를 도입할 때의 주요 문제는 계획, 계약 및 자금 조달이 모두 토지세 부재에 기반을 두었기 때문에 “현 상태로부터의 초기 전환”이 될 것이라고 말했습니다. .
따라서 이제 토지세를 성공적으로 도입하는 열쇠는 과도기적 문제를 해결하는 것입니다. 시간이 지남에 따라 세금 도입을 위한 최적의 일정을 파악하고 영향을 관리합니다.
그러나 그는 또한 적절한 야망으로 무엇을 이룰 수 있는지 궁금했습니다.
경제 이론에서 토지의 역할
사진은 브리즈번 도심 옥상을 보여줍니다. 브리즈번 도심 옥상
경제학자들은 토지와 부를 목록의 맨 위에 놓고 다시 ‘큰 질문’에 대해 토론하고 있습니다.
그는 정부의 전체 220억 파운드 재정 적자를 충당하는 데 필요한 세입을 늘리기 위해 토지세를 사용하는 것이 하나의 방법일 것이라고 말했습니다.
하지만 좀 더 야심적이었다면 어떨까요? 이 기회를 이용하여 소득세를 완전히 폐지할 수도 있습니다.
“만약 우리가 예산의 균형을 맞추는 것뿐만 아니라 소득세를 완전히 대체하기를 원한다고 가정한다면, 예를 들어 2045년까지 우리의 최선의 추정치는 토지세가 토지 가치의 약 20%까지 인상되어야 한다는 것입니다. “라고 그는 말했다.
“이것은 평균 토지 가격을 크게 낮추는 동시에 경제를 크게 자극하여 투자 수익성과 근로 동기를 증가시킬 것입니다. 건설 및 현대화에 대한 더 나은 인센티브로 인해 GDP는 50% 증가하고 주거용 부동산 가치는 30% 증가할 것입니다. 건물.
그는 “이제 토지세 도입을 시작할 기회가 왔다. 총리가 이를 장악하길 바란다”고 말했다.
그가 토지의 가치와 그 토지에 있는 재산의 가치를 구별하고 있다는 점에 유의하십시오.
Phang 교수를 다시 살펴보겠습니다.
싱가포르 모델은 토지를 다르게 취급합니다.
지난주 연설에서 팡 교수는 나라마다 다르며 싱가포르는 고유한 역사와 상황을 갖고 있으며 싱가포르의 주택 정책은 매우 작은 국토 면적의 맥락에서 이해되어야 한다고 말했습니다.
싱가포르는 인구 600만 명의 도시이자 독립 공화국이며, 국토 면적은 700평방 킬로미터에 불과합니다(멜버른의 토지 면적은 약 14배, 시드니의 면적은 17배 더 넓습니다).
주택 외에도 정상적인 국가의 모든 요구 사항(예: 상업 및 산업 지역, 항구, 공항, 군사 시설, 공원 등)을 충족할 공간을 찾아야 합니다.
“싱가포르의 토지 부족은 앞으로 나타날 토지 및 주택 솔루션을 설명합니다.
다른 나라에서도 마찬가지입니다.”라고 Phang 교수는 말했습니다.
사유재산의 한계
사진은 버려진 테라스 하우스 외부의 우편함을 보여줍니다. 버려진 테라스 하우스 외부의 우편함
호주인들이 수십 년간 지속된 주택 위기의 최근 급성 단계를 견뎌내고 있는 상황에서 부동산 소유자가 집을 버려진 채 방치하고 주요 토지를 무기한 비워 두는 것이 허용되는 이유는 무엇입니까?
그녀는 싱가포르가 1819년에 영국의 교역소로 설립되었으며 1959년에 내부 자치권을 부여받았다고 말했습니다.
Lee Kuan Yew가 이끄는 인민행동당(PAP)은 주택, 교육, 일자리 개선을 위한 선거 선언문을 내세워 압도적인 승리를 거두었습니다(PAP는 그 이후로 여러 번의 선거를 통해 계속 권좌를 유지하고 있습니다).
1960년 새 정부는 빈민가를 청소하고 주택을 건설하기 위해 HDB를 설립했습니다. 처음 5년 안에 50,000개 이상의 유닛을 생산했습니다.
처음부터 정부는 싱가포르의 토지 부족으로 인해 급격한 경제 변화가 토지 가격의 급격한 상승을 동반할 것이라는 점을 이해했습니다.
따라서 초기 개발부담금(개선세의 한 형태), 광범위한 토지 취득 권한, 광범위한 토지 이용 계획, 수많은 투기 방지 정책을 포함한 다양한 정책을 사용해 대다수의 주택을 저렴한 가격으로 유지해 왔습니다. 지역사회 개발로 인한 토지 가치 상승을 국가를 위해 보장합니다.
HDB의 건축 프로그램은 1970년대와 1980년대에 주택 소유율을 30%에서 90%로 급속히 증가시켰으며 그 이후로도 계속 유지되고 있습니다.
호주가 달성한 최고 수준은 70%를 조금 넘는 수준입니다.
Phang 교수는 싱가포르가 작은 규모에도 불구하고 경제적으로 번영했다고 말합니다.
높은 건물이 배경에 서 있는 것처럼 나무가 늘어선 강 위의 다리를 공중에서 볼 수 있습니다.
싱가포르의 주택 소유율이 30%에서 90%로 오르는 데는 20년이 걸렸습니다. (로이터: 로리엔 페레라)
그 통화는 호주 통화보다 더 가치가 있습니다(1싱가포르 달러는 $AU1.15를 구매합니다).
IMD 세계경쟁력센터는 싱가포르를 세계에서 가장 경쟁력 있는 경제로 평가하고 있으며, 미국 헤리티지 재단(논쟁적인 프로젝트 2025의 출처)은 싱가포르를 세계에서 “가장 자유로운” 경제로 평가합니다. 열려 있는.
“그러나 이 설명은 광범위한 정부 개입과 규제가 있는 토지 및 주택 부문의 현실을 제대로 포착하지 못합니다”라고 Phang 교수는 말합니다.
“이러한 정책 덕분에 거주 가구의 90%가 저렴한 주택을 소유할 수 있게 되었습니다.”
그것은 매우 흥미로운 연설이었으며, 국가들이 서로 다른 접근법을 통해 매우 다른 결과를 얻을 수 있다는 점을 상기시켜주었습니다.
“토지 및 주택 정책과 시장 가격은 국가의 부와 소득 분배를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다.”라고 그녀는 말했습니다.
“싱가포르의 경험은 전략적 토지 가치 확보, 정부 주택 공급, 주택과 퇴직 저축 통합, 부동산 시장에 대한 신중한 규제가 어떻게 저렴한 주택을 제공하고 형평성을 통한 성장을 가능하게 하는 시스템으로 이어질 수 있는지를 보여줍니다.
“이것은 심각한 토지 제약을 고려할 때 중요한 성과입니다.”
How did Singapore achieve a home ownership rate of 90 per cent? Can Australia learn anything from it?
By business reporter Gareth Hutchens
Sun 18 AugSunday 18 August
abc.net.au/news/singapore-homeownership-sock-yong-phang-henry-george/104237980
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There’s a country near Australia that has a home ownership rate of 90 per cent.
Its government wants widespread home ownership so its citizens feel like they have a stake in the country.
It has a tiny land mass, so the dominant housing type is high density flats, the majority of which are built by the country’s Housing Development Board (HDB).Former judge says housing should be human right
Photo shows High density housing with predominantly dark roofs.
Access to decent housing should be the “Great Australian Right,” says a former Victorian Supreme Court justice.
The government finances the HDB’s deficits and provides loans to the HDB so it can extend mortgage loans to homebuyers with an interest rate of 2.6 per cent.
About 94 per cent of the HDB’s housing has been sold to households on a 99-year leasehold basis.
The prices of HDB properties are generally four to five times the household income of buyers, and a first-time homebuyer household can enjoy, on average, a $300,000 discount from market prices when they buy a new flat from the HDB.
Since the year 2000, increases in HDB resale prices and private house prices have not exceeded increases in median household incomes, thanks to deliberate efforts by the government.
The country also has a compulsory savings system, similar to Australia’s compulsory superannuation, but it’s used very differently.
It puts a small proportion of someone’s compulsory savings aside for their retirement and health-related measures, and a much larger proportion is used for a housing down-payment and mortgage repayments.
Compulsory savings can’t be used for rental payments, so home ownership is the default choice for most households.
The majority of households living in HDB housing end up servicing their mortgage payments entirely from their compulsory savings, with no cash outlay.
What’s the country we’re taking about?
Singapore.
How did it achieve those affordable housing outcomes, despite its extreme land scarcity?
What would you do with a clean slate?
The distinguished Singaporean economist Sock-Yong Phang, a globally renowned housing economist, was in Australia last week.
The facts above come from a lecture she delivered in Melbourne on Thursday, as the keynote speaker at Prosper Australia’s 133rd Annual Henry George Commemorative Dinner.
“I am a huge fan of Henry George,” she told the audience.
“The topic of my talk will be on the role of value capture in Singapore’s affordable housing policies, and also about how Singapore’s land and housing policies align with the ideas of Henry George.”
But before we get into that, take a quick look at this.
On the same day as Professor Phang delivered her speech in Melbourne, the Financial Times published an article by Charles Goodhart, emeritus professor at the London School of Economics.
Professor Goodhart said the UK’s new Labour Prime Minister Keir Starmer, and Chancellor of the Exchequer Rachel Reeves, had an historic opportunity after their recent election win to restructure Britain’s tax system — by treating land differently:
“Imagine that we found ourselves in a world in which there was no prior structure of taxation but where the government suddenly had to raise £22bn to keep the budget balanced,” he wrote.
“From such a tabula rasa, what structure would we choose?
“The answer is blindingly obvious. We would raise the bulk, if not all, of the required revenue from a tax on the returns from land ownership.
“Why? Because the quantity and quality of land do not react negatively to a tax on its return, while work effort and capital investment do.
“Also, land cannot avoid or evade tax by moving abroad, as can capital and (rich) people.
“The value of land is largely not a result of the owners’ own efforts, but is instead attributable to favourable location, adjacent public services and attractive nearby private development.
“In other words, it is due to the efforts of the community as a whole,” he said.
Professor Goodhart said the “overwhelming case for a land tax” had been known for centuries and made by many of the most prominent economists, but proved very difficult to introduce.
“The main reason is that the rich and powerful in any country almost always dominate land ownership and oppose any land tax,” he said.
“But Chancellor Rachel Reeves now has a much stronger political position than when a land tax was last seriously proposed by Lloyd George in 1909.”
That reference to Lloyd George refers to the UK’s famous “People’s Budget” of 1909, in which Mr George, as Chancellor of the Exchequer, proposed land valuation and taxation to pay for important social reforms in pre-World War I Britain.
In the early 1900s, social movements in many countries were inspired by the teachings of the US economist Henry George (1839-1897), who explained how beneficial it would be for society if the main source of government revenue came from taxing land and other rents.
Lloyd George’s budget met fierce resistance from the landowners sitting in the House of Lords, and even though it did pass parliament, politics and practicalities (and war) got in the way and land taxation failed as a political project in the UK in that era.
But it was a valiant effort.What do land tax, Monopoly, and Australia have in common?
Photo shows Do you know where the Monopoly boardgame comes from?
Have you played Monopoly? The boardgame was designed to teach us about rents. Some economists say if we took rents seriously we could solve many problems.
In fact, one of Mr George’s closest allies in his push for land taxation was a young Winston Churchill, who made some of his most memorable speeches on the topic, where he famously referred to land ownership as “the mother of all monopolies.”
In those speeches, Mr Churchill explained how landowners could sit back and watch the value of their land increase, thanks to the hard work of everybody around them, while doing nothing.
He said they even pocketed for themselves the hard-won gains of workers, “if there is a rise in wages, rents are able to move forward, because the workers can afford to pay a little more.”
But he also stressed he wasn’t criticising individual landowners. He was criticising the system.
“I do not think that the man who makes money by unearned increment in land is morally a worse man than anyone else who gathers his profit where he finds it in this hard world under the law and according to common usage,” Mr Churchill said.
“It is not the individual I attack, it is the system. It is not the man who is bad, it is the law which is bad. It is not the man who is blameworthy for doing what the law allows and what other men do, it is the State which would be blameworthy were it not to endeavour to reform the law and correct the practice.
“We do not want to punish the landlord. We want to alter the law,” he said.
But let’s jump to the present.
What can you achieve with proper land taxation?
In his piece last week, Professor Goodhart said the main problem with introducing a land tax in the UK today would be the “initial transition from the status quo,” because plans, contracts and financing had all been based on the absence of a land tax.
So, the key to successfully introducing a land tax now would be solving that transitional problem; to figure out the optimal schedule for the introduction of the tax over time, to manage the impact.
But he also wondered what could be achieved with proper ambition. The role of land in economic theory
Photo shows Brisbane inner city rooftops
Economists are debating ‘big questions’ again, with land and wealth at the top of the list.
He said it would be one thing to use land tax to raise the revenue required to meet the government’s entire £22bn fiscal deficit.
But what if you were more ambitious? You could use the opportunity to abolish income tax altogether.
“If we were to assume that we wanted not only to balance the budget but also to replace income tax completely, by 2045, say, our best estimate is that land tax would have to rise to about 20 per cent of the value of land,” he said.
“This would reduce average land prices significantly but would also massively stimulate the economy, increasing the profitability of investment and the incentive to work. GDP would rise by 50 per cent and residential property values by 30 per cent due to better incentives to construct and modernise buildings.
“There is now an opportunity to start introducing a land tax. I hope the chancellor seizes it,” he said.
Note that he’s making a distinction between the value of land and the value of the property that sits on the land.
Which brings us back to Professor Phang.
The Singaporean Model treats land differently
In her speech last week, Professor Phang said every country was different and Singapore had its own history and circumstances, and its housing policies had to be understood in the context of its very small land area.
Singapore is both a city and an independent republic of six million people, with a land mass of only 700 square kilometres (Melbourne’s land area is roughly 14 times larger, and Sydney’s is 17 times larger).
Besides housing, it has to find space for all the requirements of a normal functioning country (such as commercial and industrial areas, ports, airports, military installations, parks, etc).
“Singapore’s land scarcity explains land and housing solutions that will appear drastic for other countries,” Professor Phang said.The limits of private property
Photo shows Mailbox outside a derelict terrace house
As Australians endure the latest acute phase of a decades-long housing crisis, why are property owners allowed to leave homes derelict and prime land vacant indefinitely?
She said Singapore was founded as a British trading post in 1819 and it was granted internal self-government in 1959.
The People’s Action Party (PAP), led by Mr Lee Kuan Yew, won a landslide victory with an election manifesto to deliver improvements in housing, education and jobs (the PAP has remained in power ever since, through multiple elections).
In 1960, the new government established the HDB to clear slums and build housing. Within the first five years, it built more than 50,000 units.
From the beginning, the government understood that, with Singapore’s scarcity of land, a rapid economic transformation would be accompanied by a rapid increase in land prices.
So it has been using a range of policies, including the early Development Charge (a form of betterment tax), broad powers of land acquisition, extensive land use planning, and numerous anti-speculation policies, to keep housing affordable for the vast majority of people, and to secure for the state the increase in the value of land that results from community development.
The HDB’s building program led to a rapid increase in home ownership rates in the 1970s and 1980s, from 30 per cent to 90 per cent, where it has stayed ever since.
The highest Australia has achieved is just over 70 per cent.
Professor Phang says despite its small size, Singapore has thrived economically.
Its currency is worth more than Australia’s (one Singapore dollar buys $AU1.15).
The IMD World Competitiveness Centre ranks Singapore as the most competitive economy in the world, and the US Heritage Foundation (the source of the controversial Project 2025) ranks Singapore as the world’s “freest” economy: it has no trade tariffs and its capital markets are open.
“However, this description doesn’t quite capture the reality of its land and housing sectors where there is extensive government intervention and regulation,” Professor Phang says.
“It is these policies that have resulted in affordable home ownership for 90 per cent of resident households.”
It was a fascinating speech, and a reminder that countries can achieve very different outcomes with different approaches.
“Land and housing policies and their market prices play an important role in determining a country’s wealth and income distributions,” she said.
“Singapore’s experience is a demonstration of how strategic land value capture, government supply of housing, integrating housing with retirement savings, and careful regulation of the property market, can lead to a system that provides affordable housing, enabling growth with equity.
“This is a significant achievement given its severe land constraints.”
